معیار تعیین قیمت در اخذ مالیات بر عایدی املاک

شیوه تعیین قیمت پایه دارایی (ملک) و در ادامه زیرساخت لازم برای اخذ مالیات بر عایدی املاک بر اساس قیمت تعیین شده، دو مسئله مهمی است که باید در طراحی قانون به آن توجه شود.

در واقع، دریافت مالیات بر عایدی املاک هنگامی میسر است که قیمت خرید و فروش دارایی (ملک) مشخص باشد. بنابراین از آنجا که میزان قیمت ثبت شده در سند مبنای دریافت مالیات قرار می‌گیرد، اطمینان از صحت قیمت برای جلوگیری از فرار مالیاتی اهمیت دارد. همچنین امکان اخذ مالیات بر عایدی املاک باید وجود داشته باشد و طراحی زیرساخت مالیات بر عایدی املاک، این امر را تسهیل نماید. در فصل دوم کتاب «مالیات بر عایدی املاک؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» که اخیرا توسط شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی منتشر شده، درباره این موضوع آمده است: در قدم اول برای ثبت قیمت صحیح، ضروری است دفاتر مشاوره معاملات املاک و دفاتر اسناد رسمی، پیش از نقل ‌و انتقال، قیمت مورد معامله را بنابر اظهار طرفین معامله و بر اساس دستورالعمل سازمان مالیاتی، ثبت نموده و پس از دریافت گواهی پرداخت مالیات موضوع این ماده، اقدام به ثبت مبایعه نامه رسمی یا سند انتقال قطعی با درج قیمت نمایند.

مسئله ای که اینجا مطرح می‌شود، کم‌­اظهاری قیمت است که البته رخ نمی‌دهد؛ در واقع خریدار ملک مانع از کم­‌اظهاری توسط فروشنده می‌شود؛ چرا که در غیر این صورت، در آینده و هنگام فروش ملک باید مالیات بیشتری پرداخت کند.

با این وجود، هنگامی این سازوکار به‌طور کامل برقرار و کارا خواهد بود که معافیت مالیاتی برای خریدار و فروشنده وجود نداشته باشد. در غیر این صورت شرایط تغییر می‌کند. در واقع با ورود برخی از خریداران و فروشندگانی که املاکشان از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است، امکان فرار مالیاتی از طریق کم‌اظهاری فراهم می‌شود.

تقویم املاک، شاخص تعیین قیمت

بنابراین راهکار اصلی برای رفع مشکل کم‌اظهاری در قانون مالیات بر عایدی املاک، قرار دادن معیار مشخص برای تعیین قیمت ملک است. شاخص قیمت و بستر شناسایی میانگین قیمت املاک هر منطقه، طبق ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم با مکلف نمودن کمیسیون تقویم املاک به ارائه سالانه قیمت هر منطقه، فراهم شده است. بنابراین، قیمت ملک باید بر اساس ضریبی از میانگین قیمت­‌های روز منطقه مطابق ماده مذکور تعیین گردد؛ با این تفاوت که لازم است این ضرایب توسط سازمان امور مالیاتی کشور، هر 3 ماه یکبار به‌­روز شود.

بر این اساس، قیمتی که توسط معامله کنندگان اظهار شده و در سند ثبت می‌شود، باید بین 80 الی 120 درصد شاخص قیمت تعیین شده باشد؛ در غیر این‌صورت 120 درصد برای کم اظهاری و 100 درصد شاخص قیمت برای بیش اظهاری، مبنای محاسبه عایدی ملک قرار خواهند گرفت. دلیل اعمال 120 درصد شاخص قیمت برای کم‌­اظهاری، جریمه آن و دلیل اعمال 100 درصد شاخص قیمت برای بیش‌­اظهاری، از بین بردن اهداف فرار مالیاتی برای فرد یا افراد خریدار ملک در آینده است.

به طور مثال اگر قیمت واقعی ملکی با محاسبات کمیسیون تقویم املاک و تعیین شاخص قیمت 500 میلیون تومان باشد، محدوده مجاز اظهار قیمت این ملک بین 400 تا 600 میلیون تومان خواهد بود؛ لذا اگر فروشنده قیمت این ملک را خارج از این محدوده اظهار کند، در صورت کم‌­اظهاری قیمت ملک 600 میلیون تومان و در صورت بیش‌­اظهاری قیمت ملک 500 میلیون تومان تعیین می­گردد.

در این سازوکار، لازم است برای تعیین قیمت املاک معامله شده پیش از اجرای قانون، تدبیری اندیشیده شود. به این منظور پیشنهاد می شود قیمت خرید املاکی که پیش از اجرای قانون خریداری شده‌اند، معادل شاخص قیمت در روز آغاز اجرای قانون تعیین شود؛ به این ترتیب قانون مالیات بر عایدی املاک عطف به ماسبق نمی‌شود. بر این اساس، در نقل و انتقالاتی مانند املاک هبه شده یا به ارث رسیده که قیمت خرید و فروش وجود ندارد نیز می‌توان از این شاخص استفاده کرد.

اخذ مالیات بر عایدی املاک بدون نیاز به زیرساخت‌ جدید

فراهم نبودن زیرساخت‌ و بانک اطلاعاتی در حوزه املاک، به عنوان یکی از موانع اجرای این پایه مالیاتی عنوان می‌شود؛ در واقع عده­ای معتقدند مالیات بر عایدی املاک تنها بعد از اجرایی شدن کامل قانون کاداستر و یا راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور می‌تواند اجرایی شود. با وجود این، شیوه طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک می‌تواند به‌گونه‌ای باشد که بدون نیاز به این زیرساخت‌ها، اجرایی شود؛ به این منظور باید در رابطه با شیوه تعیین قیمت و شیوه تعیین املاک مشمول و غیرمشمول الگویی تعیین شود.

شیوه تعیین قیمت املاک

در خصوص تعیین قیمت، همانطور که گفته شد، اگر هنگام ثبت سند، قیمت مورد معامله توسط دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و برای تعیین قیمت و تدقیق صحت آن نیز از تقویم املاک و مصادیق ذکر شده در ماده 64 قانون مالیات های مستقیم استفاده شود، بدون نیاز به سامانه می‌توان مالیات بر عایدی املاک را اجرایی نمود. بدین ترتیب، هر سند به خودی خود به منزله یک بانک اطلاعاتی است.

در این سازوکار، برای جلوگیری از فرار مالیاتی از طریق عدم ثبت رسمی معاملات نیز بایستی انواع معاملات نظیر اعطای وکالت و ثبت مبایعه نامه که می­تواند جایگزین انتقالات رسمی باشد را مشمول پرداخت مالیات کرد؛ همچنین می­توان گلوگاه ردیابی اسناد عادی را که در هیچ سامانه‌­ای ثبت نمی‌­گردند، بررسی احکام دادگاه که گواه صحت این اسناد هستند، قرار داد.

در پایان اشاره به این نکته حائز اهمیت است که در صورتی که در آینده، سامانه کاداستر و یا سامانه ملی املاک و اسکان کشور تکمیل و اجرایی شوند، می‌تواند به اجرای مالیات بر عایدی املاک کمک کند و اجرای آن را دقیق‌تر و ساده‌تر نماید؛ اما عدم راه‌اندازی این سامانه‌ها مانع اجرای این پایه مالیاتی نیست.